Ce texte fait suite à celui d’introduction au thème paru un peu plus tôt la semaine dernière. D’autres textes sur l’habitation suivront concernant le logement social, le logement abordable pérenne, la salubrité et la résidence de tourisme (de type Airbnb). Si je choisis de commencer par l’angle du logement locatif privé, c’est que c’est par là selon moi, qu’arrive la spéculation immobilière, l’inabordabilité de tout le secteur de l’habitation (y compris pour l’acquisition) ainsi que la baisse drastique de la mixité sociale de nos quartiers. Veuillez noter ici qu’il est peu question d’une partie importante des propriétaires qui respectent leurs locataires et les règles du jeu, mais ils existent et en très grand nombre, mais ce ne sont plus eux malheureusement qui dictent le prix du marché de l’habitation.

Dans ce texte, on trouvera des sujets tels que:

• Les règles du jeu du Tribunal administratif du logement et comment ça se passe réellement concernant les reprises, les évictions et les hausses abusives des loyers,
• Le rôle de la Ville/arrondissements,
• Les bons propriétaires,
• Du bon vouloir ou pas du gouvernement,
• Les pistes de solutions.

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Si au Québec le nombre de ménages locataires se situe à 38%, à Montréal le ratio locataires-propriétaires est inversé en dépassant 63%. Serait-ce là une explication du peu d’intérêt du gouvernement provincial à renforcer substantiellement les droits des locataires?

La responsabilité du maintien des locataires dans leurs lieux, est d’abord provincial. Des articles du code civil en fait mention, et établissent des exceptions à cette règle. Entre autres, le propriétaire peut reprendre un logement (pour lui ou un membre de sa famille) ou peut évincer le locataire pour une transformation du logement (subdivision, agrandissement substantiel et changement d’affectation/usage là où c’est permis). C’est au Tribunal administratif du logement du Québec (anciennement la Régie du logement) à statuer sur la demande, mais seulement lorsqu’il y a demande de statuer, sinon…

ÉVICTIONS (RÉNOVICTIONS)

Si les élus municipaux et les élues municipales se voient interpeller par des situations d’éviction, c’est souvent parce que les locataires dépourvus avec cette nouvelle donne, ne savent où donner de la tête ou encore parce qu’ils viennent vérifier si le propriétaire a le droit par exemple de transformer son logement. Malgré la hausse de ce type de requêtes pour les élus/élues comme pour les comités logements, associations de locataires et juristes en droit du logement, tous et toutes ont une grande impression que ces requêtes de locataires, ne sont qu’une pointe de l’iceberg du portrait réel et que finalement très peu de locataires pousseront leurs démarches, vivant souvent seuls avec leur anxiété jusqu’à leur départ du logement.

Là où le bât blesse, c’est que c’est au locataire de contester l’éviction au tribunal administratif du logement (et ce n’est qu’une minorité qui fera cette première étape). Ensuite devant le tribunal, c’est au juge de déterminer d’accorder ou non l’éviction au propriétaire, mais si ce dernier est dans les règles, du moins en apparence, il y a de fortes chances qu’il obtienne l’éviction de son locataire.

Un propriétaire bien averti, ira chercher un permis pour travaux afin de renforcer sa cause devant le tribunal, et même s’il est de mauvaise foi, il est assez rare que le-la locataire pourra avoir les outils nécessaires pour contrer le projet d’éviction. Dans les zones où la pression immobilière est forte, plusieurs propriétaires n’auront jamais l’intention de réaliser de tels travaux mais se servent de ce subterfuge pour évincer leur locataire ne payant pas le prix du (nouveau) marché pour le loyer. La municipalité (ou l’arrondissement dans le cas de Montréal), n’a d’autre choix d’étudier la demande et d’émettre le permis s’il est conforme au règlement d’urbanisme de la municipalité ou de l’arrondissement.

C’est pourquoi, étudiant les motifs des propriétaires pour les demandes d’évictions abusives, des arrondissements centraux de Montréal (en consultation avec des comités logements) initiés par Le Plateau Mont-Royal et le Sud-Ouest, ont décidé de resserrer leur règlement d’urbanisme pour réduire les possibilités d’agrandissement substantiel et/ou de subdivision des logements, deux des raisons évoquées au Tribunal administratif du logement (TAL) pour les demandes en éviction.

Le but de ces nouveaux règlements « anti-rénoviction » est un outil aux locataires pour se défendre devant le tribunal administratif le cas échéant. Si les abus de certains propriétaires, ont motivé ces nouvelles réglementations, la ligne est mince pour ne pas empêcher des familles de rester à Montréal en leur permettant d’agrandir leur logement. Des règlements à géométrie variable selon les arrondissements ont été implantés, certains plus audacieux que d’autres avec une volonté d’observer l’évolution de la situation afin de réajuster au besoin leur règlement d’urbanisme.

S’il y a une volonté pour ces arrondissements de maintenir une mixité sociale dans leurs quartiers, il va de soi qu’ils n’ont pas les moyens législatifs pour bien répondre à cet ambitieux défi, soit celui de stopper la sauvagerie spéculative qui pousse des requins de l’immobilier à vouloir faire plus d’argent en mettant à la porte des locataires. L’esprit des articles du code civil sont pourtant clairs quant aux intentions de maintenir les locataires dans leurs lieux (sauf à certaines conditions). Il va de soi que le gouvernement du Québec n’a jamais mis d’outils législatifs en place pour réellement contrôler les abus et faire respecter l’esprit de la loi. 

CHANGEMENT D’AFFECTATION/USAGE

Un autre subterfuge qu’on a vu apparaître dans les quartiers centraux de Montréal (et possiblement ailleurs) est le changement d’affectation/usage d’un logement. En général de résidentiel à commercial, particulièrement pour l’usage de résidence de tourisme et même plus récemment pour l’usage hôtel. Dans ces cas, lorsqu’un règlement d’urbanisme local permet l’usage souhaité pour la zone en question, le Tribunal administratif du logement (TAL) va donner raison pour une éviction, contrastant avec l’article du code civil appelant au maintien dans les lieux. Ces dernières années on a vu le TAL s’en laver les mains en retournant la responsabilité de l’éviction à la municipalité (arrondissement), puisque le zonage permet une double possibilité d’usage soit résidentiel et commercial. 

Là encore certains arrondissements centraux de Montréal sont intervenus avec le leadership de Ville-Marie, du Plateau et de Mercier/Hochelaga/Maisonneuve pour la réduction substantielle des possibilités de changer (légalement) un logement en résidence de tourisme (AirBnB). (Je reviendrai dans un autre article plus en détails sur tout le dossier AirBnB, dont j’ai eu l’honneur de piloter pour la ville au cour du dernier mandat 2017-2021, mais notez que le phénomène a fait perdre au minimum 5000 unités de logements dans les quartiers centraux de Montréal, légalement mais aussi et surtout illégalement). 

Des arrondissements ont également agi sur l’interdiction de changement d’usage du secteur habitation en hôtel ainsi que dans la modification de l’usage des maisons de chambres (afin de les préserver). Encore là, pour un pouvoir municipal d’agir sur un changement au règlement d’urbanisme afin de garder dans leur lieu les locataires peut sembler d’outrepasser sa juridiction, mais le problème n’est pas là, le problème se situe encore une fois dans le fait que les outils provinciaux sont trop faibles pour faire respecter cette volonté législative indiquée dans le code civil.

Que le propriétaire ne réalise pas au final ses travaux ou changement d’usage qui auront servis de gagner au TAL l’éviction du locataire, peu lui importe, car il aura gagné entre temps un départ d’un locataire, son remplacement et une augmentation substantielle du loyer.

En principe les barèmes du tribunal ne permettent pas plus à une augmentation supérieure parce qu’il y a changement de locataire, mais comme il doit y avoir contestation de ce dernier dans un temps limité devant le tribunal, les propriétaires utilisant ce motif dorment en paix.

REPRISE du logement pour un membre de la famille du propriétaire ou pour lui même

C’est la même réalité qu’avec le dernier subterfuge utilisé, lors de nombreuses reprises de logement pour un membre de la famille du propriétaire. Il est arrivé de plus en plus souvent ces dernières années en particulier, dans les quartiers avec une forte hausse de la valeur marchande des loyers que des propriétaires utilisent ce stratagème. Après le départ des locataires, peu auront l’énergie et la motivation de retourner sur les lieux pour enquêter si réellement ledit membre de la famille habite bien le lieu. Et aucune disposition au TAL comme au gouvernement du Québec est présente pour surveiller ces abus de plus en plus répandus comme stratagème. Des compensations très minimes en comparaison de ce que le propriétaire a à gagner sont bel et bien prévues…

Les preuves avant une décision et même d’un déménagement du/de la locataire sont très difficiles à démontrer. Et très rarement, on entendra parler qu’un/e locataire déterminé/e fasse sa petite enquête après avoir perdu son logement et amène la situation devant le TAL, alors qu’il/elle ne récupérera pas ledit logement en cas de fraude reconnue, mais aura seulement droit à un dédommagement monétaire.

La semaine dernière, Le devoir faisait justement état d’une exception à cette règle relatant l’histoire d’une locataire ayant été évincée pour reprise pour un membre de la famille des nouveaux propriétaires. Avec un doute omniprésent, la locataire (une journaliste de Radio-Canada!) a demandé, a posteriori, via le TAL un dédommagement au propriétaire, qui avec la preuve sans équivoque, démontrait clairement le subterfuge des promoteurs/propriétaires. Pourquoi il y a si peu de cas dénonçant ces fraudes? À lire la preuve béton de cette exemple on comprend mieux. 

Au final ici, malgré la victoire de la locataire, les promoteurs/propriétaires/investisseurs s’en tirent avec une tape sur les doigts et une somme à payer de 14K$, alors qu’ils pourront récupérer cette somme en quelques mois seulement avec des nouveaux locataires qui paieront un prix beaucoup plus élevé pour leur loyer. “Ils assurent avoir tiré des leçons de ce jugement”, ont-ils dit au juge!!!

Les augmentations de loyer

Les barèmes (via une grille) du tribunal administratif pour les augmentations de loyers sont claires, mais ne sont pas obligatoires… Au fait le contrôle des loyers systématique n’existe pas au Québec, ces barèmes peuvent être utilisés devant un juge du tribunal, seulement si il y a refus du locataire de l’augmentation et qu’il décide d’amener sa cause au TAL. Hors, on le sait, c’est une infime minorité qui se rendra là. La plupart n’étant pas au courant qu’ils peuvent contester, ou encore qu’ils craignent de le faire, ou encore décident simplement de déménager. 

Un propriétaire décidant d’augmenter davantage de ce que les barèmes dictent, peut le faire sans être illégal, c’est seulement s’il y a contestation par le-la locataire que le-la juge va appliquer la grille avec les factures transmises par le propriétaire sans aucune vérification la plupart du temps. Les comités logements et autres associations ont beau d’arrache pied, organiser des campagnes de sensibilisation, une infime partie de cas d’augmentation abusive se retrouvera devant le tribunal et encore moins quand il y a changement de locataire, même si ce sont les mêmes règles qui devraient s’appliquer. À défaut d’un registre obligatoire de loyer couplé d’un contrôle systématique, c’est souvent l’omerta concernant le prix d’une location. 

Les élus du Plateau Mont-Royal ont décidé, à défaut d’un registre obligatoire provincial sur le loyer, de soutenir, il y a quelques années, une première initiative citoyenne d’un registre volontaire d’inscriptions de données sur le loyer. Rapidement des élus d’autres arrondissements (entre autre le Sud-Ouest, Rosemont/Petite-Patrie, Mercier/Hochelaga/Maisonneuve) ainsi que quelques bureaux de députés (de Québec Solidaire) ont aussi contribué à cette initiative. “Monloyer.quebec” devenu entre temps le registre des loyers citoyen, se voulait et se veut encore un moyen pour sensibiliser les citoyens et citoyennes (en parallèle à toute l’action faite par les comités logements) aux règles d’augmentation et de faire grandir un mouvement afin qu’un jour nous ayons un vrai registre provincial sur le logement qui respecterait les règles et barèmes d’augmentation.

La volonté de l’administration Plante (renouvelée en novembre 2021) est de créer à terme, une certification obligatoire couplée d’un registre pour les immeubles de 8 logements et plus. Une première phase visant les immeubles de 100 logements et plus devrait débuter en 2023. Aux dernières nouvelles on pourrait exiger dans ce registre l’obligation d’inscrire le prix du loyer (une histoire à suivre).

On oublie souvent les bons propriétaires

Cette tension de plus en plus palpable entre locataires et propriétaires, qui s’est faite sentir d’abord dans les quartiers centraux, s’est répandue ailleurs à Montréal et un peu partout au Québec. La crise du logement n’est pas une lubie contrairement à ce qu’en pense la ministre responsable, Andrée Laforest, mais bien une réalité par son manque de logement et par l’inabordabilité de ceux disponibles. 

Mais il existe encore (et beaucoup) de bons propriétaires bienveillants, soucieux d’offrir un logement adéquat et respectant les règles (non obligatoires) du tribunal administratif du logement. Souvent des propriétaires occupants, des propriétaires de longue date et des personnes investissant dans un immeuble pour leurs vieux jours, alors on est loin de la spéculation. Ce n’est évidemment pas eux qu’on entend parler, mais c’est important de dire qu’ils existent. Et on s’en doute maintenant, malgré leur nombre, ce n’est plus eux qui dictent le prix des logements disponibles sur le marché.

Toutes les semaines il y a état dans les journaux et autres médias des exemples de la crise du logement, Chantal Guy de La Presse nous parlait de son expérience la semaine dernière. Une histoire d’une belle relation avec ses anciens propriétaires aujourd’hui décédés et qu’à la suite, tout un processus de « rattrapage du marché » comme aime l’appeler le ministre Girard (à l’émission TLMEP). L’histoire de Mme Guy est-elle singulière? Sûrement dans sa forme, mais plusieurs s’y retrouveront…

Le problème va arriver souvent à la vente de l’immeuble au décès du propriétaire ou quand ils décideront de déménager dans un endroit mieux adapté à leur vieillissement. L’immeuble se vendra alors au prix du nouveau marché et l’autre problème sous-jacent est dans le fait que les banques vont accepter un prêt hypothécaire malgré un ratio revenus des loyers Vs le prix de l’immeuble qui ne tient pas la route. C’est pourquoi dans un tel contexte se ramassant devant une hypothèque « salée », en plus du compte de taxes qui va s’ajuster à la nouvelle valeur marchande de l’immeuble, certains nouveaux propriétaires vont commencer à réfléchir comment, ils peuvent détourner certaines règles (y compris les plus petits propriétaires).

Les agents/agentes d’immeubles ont aussi un rôle à jouer dans cette pression, hors il appert que certains d’entre eux et certaines d’entre elles, ne se privent pas pour souffler le “potentiel” financier que les loyer peuvent avoir même si une telle hausse du loyer est contraire aux règles établis au tribunal, dépassant les barèmes de la « fameuse » grille. L’agent/e d’immeuble doit détenir un permis qui assure qu’il/elle a suivi une formation et qu’il/elle respectera les règles lors de toutes les étapes d’une vente. Y compris d’expliquer que les prix payer de locataires ne pourraient avoir de hausse substantielle (qui aiderait) à financer le nouveau prix de l’immeuble. 

Il existe une organisation de surveillance des courtiers d’immeuble (l’OACIQ). Il est possible quand on est témoin d’une fausseté dans le “pitch” de vente du courtier, de porter plainte à cette instance.

Il y a 3 ans, j’ai été témoin d’un annonce d’une courtière qui avait comme client un propriétaire d’immeuble de l’avenue Casgrain, qu’elle prétendait que les revenus potentiels de chaque logement étaient de 3000$/mois en louant sur AirBnB. Non seulement elle ne mettait pas en évidence la réalité du prix des logements loués pour de l’habitation au moment de la vente, mais en plus elle incitait un nouveau propriétaire (en plus de “se débarrasser” des locataires), d’agir illégalement en faisant une activité de résidence touristique commerciale alors que la réglementation du Plateau Mont-Royal était déjà très claire à ce sujet. J’avais contacté la courtière ainsi que l’OACIQ pour avoir une certaine conversation. Mais ceci n’est qu’un cas parmi 100, parmi 1000… J’ai libéré ma colère en rendant public sur Facebook, qui a peut-être (je l’espère) incité d’autres à dénoncer de telles situations.

SOLUTIONS

Dans plusieurs secteurs de la Ville et ailleurs au Québec, la loi du marché prime sur les règles. Tant qu’il y a de la valeur, il y aura quelqu’un pour aller l’exploiter. C’est triste mais c’est comme ça, ce qu’il faut c’est de resserrer les règles au niveau du Tribunal administratif du logement en instaurant un registre obligatoire et public des baux, dont l’information sur le logement est renouvelée chaque année.

Mais cette solution ne sera pas assez si elle est seule, elle devra être jumelée avec des règles de contrôle des évictions, de reprises et de changement d’usages, afin de filtrer les abus avant de rendre une décision. S’assurer de la véracité du motif de la demande du propriétaire, m’apparaît comme allant de soi, vu les impacts que cette demande aura sur un ménage, encore plus dans un contexte de crise du logement par son manque d’unités ou son inabordabilité des unités disponibles.

Il y a eu souvent des appels pour que le gouvernement du Québec et la Régie du logement (aujourd’hui le Tribunal administratif du logement -TAL) renforcent les règles du jeu pour tenir compte de la très vaste majorité des locataires qui ne se feront pas de démarche afin de contester une situation qui ne respecte pas leurs droits. Dès notre arrivée à la tête de l’arrondissement du Plateau Mont-Royal en 2009 avec Luc Ferrandez (alors que les élu-e-s de Projet Montréal étions que la 2e opposition à l’Hôtel de Ville), avions organisé une rencontre avec des responsables de la Régie du Logement (aujourd’hui le TAL), pour voir comment les régisseurs pouvaient être un peu plus attentifs des malversations de demandes de reprises, d’évictions et de hausses abusives dans un contexte de pression immobilière incitant certains propriétaires à éviter les règles.

Leur réponse a été sans équivoque : “On ne changera pas notre façon de fonctionner de tout le Québec pour Le Plateau Mont-Royal”. Il est vrai qu’à l’époque la pression immobilière que subissait Le Plateau, n’était pas aussi répandue ailleurs dans les autres arrondissements et encore moins généralisée au territoire québécois. Maintenant que ce n’est plus le cas, que ces malversations sont connues ailleurs au Québec, qu’attend le gouvernement pour changer les règles du jeu pour une meilleure protection des locataires ?

Il serait étonnant qu’il change son fusil d’épaule, car ce n’est d’abord pas dans son ADN ce type d’orientation et à la fin qu’est-ce qu’il gagnerait politiquement? Rappelons que si la proportion de locataires dans la population montréalaise est du ⅔, c’est l’inverse quand on prend compte de l’ensemble du Québec. D’autant plus qu’à Tout le Monde en parle dimanche 27 mars, le ministre des finances semblait peu s’émouvoir de la surchauffe immobilière au Québec et de l’impact que celle-ci a sur la population québécoise en matière d’habitation. Comme bon conservateur, économiste et ex-banquier, M. Éric Girard, croit comme son chef que la situation du logement va se résorber par l’unique augmentation de l’offre (en très grande partie du privé). Bien que le gouvernement de la CAQ ait adopté le discours du logement social et abordable, tout comme les libéraux avant eux, leurs actions indiquent bien que ce n’est pas leur priorité, tout comme la protection des locataires. 

LES SOLUTIONS, il y en a! Mais encore faut-il porter une attention particulière aux besoins d’une partie (grandissante) de la population ne pouvant se trouver un logement répondant aux besoins impérieux (selon la SCHL) en particulier en matière d’abordabilité par rapport à ses revenus.  

1- Registre obligatoire des baux et public.

2-Contrôle des loyers systématique faite annuellement par l’entrée des données, de factures, taxes, assurances, rénovations/entretiens, etc. Je pense qu’il pourrait y avoir révision de la grille du TAL qui dictent les augmentations. Les critiques fusent à l’effet que les propriétaires par cette grille ne sont pas encouragés à rénover ou entretenir leurs logements. Cette révision devrait se faire avec l’ensemble des parties, économistes, fiscalistes, locataires et propriétaires afin d’établir une grille juste et équitable ou de garder le statu quo si les changements ne sont pas justifiés.

3- Un meilleur contrôle des situations de reprises et d’évictions ou des changements d’usage. Les demandes devraient passer sytématiquement par le tribunal avec preuves, plans et devis dans le cas d’éviction pour agrandissement/subdivision ou changement d’usage. De fournir les noms et adresses des personnes reprenant le logement dans le cas de reprise avec vérification systématique (même s’il n’y a pas de demande des locataires) et une amende beaucoup plus substantielle en cas de fraude et une inscription à vie sur une liste noire.

4- Le maintien dans les lieu du locataire devrait primé sur toute demande de changement d’affectation du logement et cela peu importe la règlementation d’urbanisme locale.

5- Un resserrement des règles des courtiers en immobilier, pas juste des peccadilles, comme le mentionnait le ministre Girard à l’émission de Tout le Monde en Parle du 27 mars, où il évoquait comme une quasi révolution le fait que les courtiers ne pourront plus être représentants des vendeurs et des acheteurs en même temps… « big deal » M. le ministre, mais un petit effort!

6- Oui, comme le ministre disait toujours lors de son apparition à TLMEP, avoir une meilleure offre en logement par la construction, personne n’est contre, mais ce n’est pas la panacée et il faudrait s’assurer de l’abordabilité pour les personnes à plus faibles revenus ou revenus modestes?

7- Donner aux municipalités la possibilité d’avoir d’autres revenus comme un point de pourcentage de la TVQ par exemple pour faire baisser le fardeau qu’ont les taxes foncières sur les propriétés et donc sur les logements.

8- Imposer une taxe aux investisseurs étrangers, et tenir une veille sur toutes les unités construites (condos et logements) des dernières années, pour savoir s’ils sont occupés, par qui? de manière permanente? Je pense évidemment aux tours du Centre-ville construites, mais cette veille pourraient être élargie à d’autres tours de condos ou de logements ailleurs. Pourquoi ne pas réfléchir à une taxe sur le logement vacant (après X mois ou année de vacance).

9- Au niveau des arrondissements et des municipalités détenant les pouvoirs en matière de règlement d’urbanisme. Être à l’affût des stratagèmes que prennent des investisseurs/propriétaires pour détourner l’esprit de la loi quand le règlement d’urbanisme local le permet. Il s’agit à ce moment-là de tout faire pour ajuster la règlementation pour ne pas “aider” les malveillants à poursuivre ces stratagèmes. On l’a vu dans quelques arrondissements avec des modifications réglementaires limitant les possibilités d’agrandissement, de subdivision ou de changement d’usage. Mais cela ne garantit pas que demain il n’y ait pas d’autres subterfuges qui se mettent en place pour gagner “légalement” une éviction, même si elle est immorale. Bien que ces actions locales peuvent être un ralentissement temporaire à ces actions malveillantes, la responsabilité de protéger dans leur lieu, les locataires incombe au gouvernement du Québec et au Tribunal administratif du Logement.  

10- Dans le cas qu’une grande partie de ces solutions ne trouve pas écho à Québec, il serait peut-être temps pour la Ville de Montréal/Métropole du Québec de négocier avec le gouvernement provincial, davantage de pouvoirs pour avoir la possibilité de réglementer, les conditions pour les reprises, les évictions et les hausses de loyers. Il ne s’agit pas ici de créer un nouveau tribunal ou régie, mais bien que pour le territoire montréalais, une nouvelle règlementation municipale plus stricte en la matière s’appliquerait. D’autant plus qu’avec l’arrivée prochaine d’une certification obligatoire en salubrité couplée d’un registre public, pour les 8 logements et plus, Montréal aurait déjà un pas de fait pour compléter une action qui irait vraiment vers une meilleure protection des locataires.

11- Taxer davantage la terre: La Ville devrait travailler à mettre en place un taux distinct de taxation entre les terrains et les bâtiments. Augmenter le premier pour abaisser le deuxième. Non seulement cette mesure encouragerait une certaine densification, mais pourrait amener une plus grande justice fiscale, entre les propriétés occupant beaucoup d’espace et également d’infrastructures municipales d’avec les quartiers plus denses ayant souvent des valeurs foncières beaucoup plus élevées tout en utilisant moins d’infrastructures municipales (Km d’égouts, rues, trottoirs par propriété).

12- La ville devrait également regarder tout ce qui peut se faire pour imposer au vendeur une taxe onéreuse mais décroissante (selon le nombre d’années de propriété), tout frein à la spéculation et vente rapide des immeubles est un moyen de ralentir la perte du tissu social de nos communautés.

Autres textes à venir sur l’habitation : Logement social, abordable pérenne, salubrité et situation et impacts des résidences de tourisme.

Richard Ryan, 4 avril 2022