Densifier ne peut pas être la seule réponse à la crise du logement

(réaction au billet de Mme Vincent du groupe Prével, « Densifier, c’est aussi démocratiser », paru dans l’édition de 18 juin 2022 de La Presse)

La nouvelle collaboratrice de La Presse, Mme Vincent du groupe Prével, promoteur immobilier bien connu à Montréal, nous entretient dans son premier billet du sujet qui est médiatisé ces jours ci, soit celui de la densification et du quartier de proximité, « où tout peut se faire à pied ». On ne peut pas être contre la vertu, mais une question se pose : qui peut réellement se payer un nouveau logement dans ce quartier en 2022?

S’il y a bel et bien crise du logement à Montréal comme partout au Québec, il ne se situe pas seulement au niveau de sa pénurie, mais également par son prix trop élevé. C’est l’autre crise du logement que la seule solution d’une plus forte densification ne règlerait en rien.

Rappelons d’abord que Prével construit présentement le projet de l’Esplanade Cartier aux abords du pont Jacques-Cartier. Ce projet est considéré , comme d’autres de ses projets, de bonne qualité architecturale et urbanistique.

Depuis quelques temps, comme d’autres de ses collègues en immobilier, Mme Vincent s’engage dans la promotion de la densification, en parlant de ses bienfaits comme une réponse au manque de logements. Or l’unique réponse économiciste, (telle que défendue par d’autres avant elle), ne règlera pas l’autre crise du logement, soit celle de l'(in)abordabilité.

Bien sûr construire davantage de logements, amène plus d’offre, ce qui en principe devrait faire baisser la pression sur l’immobilier et les prix. Mais ceci relève de la pensée magique, surtout dans un contexte montréalais « de rattrapage » sur d’autres villes, comme aiment l’analyser les tenants de la loi du marché. La mobilité internationale, tant des personnes que des capitaux, fait en sorte que le marché local montréalais (dans un contexte de grande attractivité à l’échelle de la planète), ne permet pas « par simple ajout en logements », de répondre aux besoins de la population locale en habitation. Les promoteurs construiront toujours ce qui est plus facile à vendre et aux plus offrants (c’est aussi ça la loi du marché!). Pour 85% de la population de l’agglomération de Montréal, ces nouveaux prix sont inabordables (j’y reviens un peu plus bas).

D’abord, mentionnons qu’il y a confusion sur le terme « abordable »: souvent et faussement on le définit dans des programmes et des règles quand un logement est vendu avec une réduction sur le prix médian des logements existants dans la région. Certes le prix est plus bas que le marché, mais ce prix suit toujours le prix du marché, avec par exemple 10% en moins (selon le programme ou la règle). Cette définition ne tient pas compte de la capacité de payer des nouveaux acheteurs ou locataires, mais est définit plutôt par le marché de la vente qui lui est incontrôlable.

D’abord mentionnons que c’est une minorité des nouvelles unités qui sont soumises à la règle de réduction, soit par une obligation règlementaire (le règlement métropole mixte) alors que le promoteur doit fournir un certain nombre de ces unités dites « abordables » ou soit il participe à un programme de financement qui l’oblige également à fournir des unités dites « abordables ».

En plus d’être limité en nombre, ces unités « abordables » deviennent de plus en plus « inabordables », puisque les ménages malgré la réduction sur le prix, sont de moins en moins nombreux à pouvoir se qualifier à une hypothèque. Il y a bien aussi certaines unités en logement social qui sont également exigées dans les projets de construction (grâce également au règlement pour une métropole mixte), mais par manque de volonté de financement pour la construction du gouvernement provincial, les promoteurs sont invités de plus en plus à compenser ces unités par une contribution financière à un fonds.

La vraie définition de logement abordable, qui nous vient de la Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement (SCHL) est plutôt basée sur l’effort financier que le ménage doit mettre pour payer ses dépenses en habitation. Dans cette définition de besoins impérieux en logement, la SCHL stipule que le ménage ne devrait pas payer plus de 30% de ses revenus pour ses dépenses en habitation pour être considéré habiter un logement abordable.

Rappelons que 37% des ménages locataires montréalais (2016), sont considérés dépassant ce seuil et ce chiffre augmente années après année, avec les nouvelles personnes entrant dans le marché de l’habitation en se cherchant un toit (nouvelle immigration, nouveaux ménages, rénoviction, déménagement, etc). Autrement dit, il y a un écart considérable entre le prix d’un loyer d’un ménage l’habitant depuis un certains nombres d’années et le prix des logements disponibles sur le marché.

À titre d’exemple, dans les nouveaux logements, offerts par la société Prével dans le projet de l’Esplanade Cartier, comme ceux offerts par d’autres promoteurs ces dernières années dans la région de Montréal, rares sont les unités de 900 pi2/3cc sous la barre du 500 000$. Or à ce prix, avec une mise de fonds de 5% (25 000$), seuls les ménages gagnant 153 000$/an et plus pourraient se qualifier par une institution bancaire pour obtenir un prêt hypothécaire. Les ménages de l’agglomération montréalaise qui atteignent ces revenus sont une infime minorité, voir quasi marginale, soit moins de 15%1. Les nouvelles unités en location (tout comme les anciennes se retrouvant sur le marché de la location) sont également hors de prix pour la très grande majorité des ménages.

Bien sûr, l’ajout substantiel de logements par une densification (on l’espère, intelligente et à échelle humaine, bien que le terme « échelle humaine » est souvent galvaudé et peut ouvrir la porte à de grandes tours), apporterait un baume à la crise de la pénurie, mais pas forcément à la crise de l’inabordabilité.

Les investisseurs étrangers laissant des condos vides, les travailleurs internationaux, les étudiants étrangers ayant les moyens, les logements sortis du marché de l’habitation pour de la location court terme (malgré les règles et les interdictions), le rattrapage avec les autres villes nord-américaines et bien d’autres raisons, amènent plutôt à penser que la densification, aussi forte qu’elle soit, ne renverserait pas la tendance des prix du marché.

Sans parler que le milieu de la construction a ses limites, a augmenté la cadence pour fournir de nouvelles unités. Malgré une année record de 14 808 nouvelles unités de logements mises en chantier pour l’île de Montréal en 2021, la moyenne annuelle sur 20 ans se situe plus près de 8000 mises en chantier.

Coop La familiale en construction

Seuls les logements à l’abri de ce libre marché sur du long terme, soit appartenant à des coops, des OBNLs d’habitation, des sociétés immobilières à but non lucratif ou des logements municipalisés comme ceux de l’Office municipal d’habitation ou de la Société d’habitation et développement de Montréal, avec un financement adéquat par les paliers supérieurs, peuvent être une vraie réponse à l’abordabilité pérenne.

Je ne citerai ici que l’exemple de la ville de Vienne ou plus de 60% des habitations (y compris des logements haute gamme) sont à l’abris de la spéculation et ont un impact à la baisse sur le prix du reste du marché privé. Mais malheureusement, cet exemple n’est pas légion sur la planète.

Si comme Mme Vincent, on souhaite tous et toutes faire ses emplettes à pied en saluant les enfants souriants dans la rue, force est de reconnaître que c’est de moins en moins l’apanage de la classe moyenne et des ménage à revenus modestes qui cherchent présentement un toit.

Richard Ryan, 23 juin 2022

L’auteur a été conseiller municipal de 2009 à 2021 dans le district Mile End dans l’arrondissement du Plateau Mont-Royal, il a été conseiller désigné dans l’arrondissement Ville-Marie (Centre-Ville) où il a agit comme VP du Comité consultatif d’urbanisme. Il anime le blogue Territoire Humanisé, où il traite notamment des questions de l’habitation.

1Le tableau fournit par Montréal en statistiques, tire ses références dans le recensement de 2016 (les revenus de 2015), pour être réaliste afin d’actualiser ces chiffre, j’ai ajouté 20% à ces revenus, malgré cet effort, seulement environ 15% des ménages dépassent le seuil de 153K$/an.

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